Sudah menemukan bakal rumah idaman? Sebelum Anda melakukan transaksi, ada baiknya mengetahui biaya-biaya yang terlibat dalam sebuah transaksi jual beli, khususnya pajak pembelian rumah. Anda perlu tahu cara menghitung pajak pembelian rumah agar nanti tidak kaget apabila ada tambahan biaya di luar nilai rumah tersebut.
Ada komponen pajak pembelian rumah yang dibayarkan oleh pihak penjual, seperti: pajak penghasilan, pajak bumi bangunan (PBB), dan biaya Notaris yang terkadang juga ditanggung bersama dengan pembeli.
Apa saja pajak pembelian rumah dan biaya-biaya lain yang menjadi tanggung jawab Anda sebagai pembeli? Bagaimana cara menghitung pajaknya? Mari kita simak keterangan selengkapnya di bawah ini.
Biaya Pembuatan Akta Jual Beli
Sebelum Anda tahu cara menghitung pajak pembelian rumah, tahap awal penyelesaian negosiasi dimulai dengan membuat Akta Jual Beli (AJB), yang menyatakan bahwa pihak penjual bersedia melepas rumah dengan harga yang disepakati kepada pembeli. Biaya pembuatan AJB terhitung sebesar 1% dari nilai transaksi.
Pihak pembeli yang biasanya menanggung biaya akta jual beli ini. Namun terkadang biaya AJB ditanggung bersama jika ada kesepakatan, khususnya apabila rumah tersebut memiliki nilai transaksi yang cukup besar.
Biaya Cek Sertifikat
Sebelum Anda membayar pajak pembelian rumah, sebaiknya melakukan proses cek sertifikat terlebih dahulu. Proses ini sangat penting untuk mengetahui legalitas sertifikat rumah yang akan dibeli dan menghindari sengketa di kemudian hari karena properti yang bermasalah. Biayanya tidak mahal, hanya sekitar Rp100.000, jadi lebih aman untuk mengecek keabsahan dokumen sebelum bertransaksi.
Biaya Balik Nama Sertifikat
Jika membeli dari pemilik rumah langsung, maka Anda harus melakukan prosedur balik nama. Kalau Anda membeli rumah baru dari developer, maka tidak perlu mengurus hal ini. Biaya Balik Nama (BBN) Sertifikat adalah sebesar 2% dari nilai transaksi, atau ditetapkan sesuai dengan peraturan pemerintah daerah setempat.
BPHTB
Jika PPh adalah pajak yang harus dibayar oleh pihak penjual, maka Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau disebut juga BPHTB adalah pajak pembelian rumah yang menjadi tanggung jawab pembeli rumah. Pajak ini sifatnya wajib, dan dibayarkan atas perolehan hak tanah dan bangunan yang dibeli.
Tarif BPHTB adalah sebesar 5% dari harga jual dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Cara menghitung pajak pembelian rumah adalah sebagai berikut:
BPHTB = Tarif Pajak x Dasar Pengenaan Pajak (DPP)
DPP = NJOP PBB – NJOPTKP
(Tarif Pajak yang berlaku untuk perhitungan BPHTB = 5%).
Dasar Pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP).
Contoh Perhitungan BPHTB:
BPHTB = Tarif Pajak x Dasar Pengenaan Pajak (NJOP PBB – NJOPTKP*)
= 5% x (Rp500.000.000 – Rp80.000.000)
= 5% x Rp420.000.000
= Rp21.000.000
*NJOPTKP DKI Jakarta adalah Rp80.000.000
Daftar Singkatan Pajak Pembelian Rumah
NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) adalah harga rata-rata taksiran atas suatu bangunan. Penetapan harga ini berdasarkan perbandingan harga dengan objek lainnya yang sejenis, termasuk luas dan zona. Pemerintah melalui Kementerian Keuangan menetapkan NJOP setiap tiga tahun sekali dan dapat berubah menjadi setahun sekali sesuai kondisi tertentu, misalnya daerah pesat perkembangannya sehingga mengakibatkan kenaikan nilai properti yang signifikan.
NJOPTKP adalah nilai jual objek pajak tidak kena pajak atas Pajak Bumi dan Bangunan. NJOPTKP ini menjadi nilai pengurang dalam perhitungan PBB dalam satu tahun pajak berjalan. NJOPTKP juga bagian komponen perhitungan PBB. Nilainya ditetapkan Pemerintah Daerah lewat peraturan, dengan nilai paling rendah Rp10.000.000.
PPN
PPN atau Pajak Pertambahan Nilai adalah pajak pembelian rumah lainnya yang harus Anda bayarkan sebagai pembeli rumah. Jika Anda membeli properti dari pihak pengembang yang merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka cara menghitung pajaknya adalah dengan mengalikan harga tanah dengan tarif sebesar 10%.
Apabila pihak penjual bukan PKP atau transaksi atas rumah second, maka Anda bertanggung jawab menyetor PPN langsung ke kas negara.
Biaya-biaya yang timbul atas transaksi jual beli rumah terkadang tidak sedikit. Oleh karena itu, sebagai pembeli Anda harus memperhitungkan hal ini dalam anggaran. Mempelajari cara menghitung pajak pembelian rumah adalah langkah awal yang baik untuk mempersiapkan keuangan dalam membeli rumah impian Anda.
