Apa itu Akta Jual Beli Rumah? Kenali Perbedaan dan Fungsi AJB dan SPJB

Anda berkeliling dan survei lokasi lalu melihat beberapa properti pilihan. Setelah beberapa lama mencari, Anda menemukan lingkungan yang nyaman, lokasi strategis dan dekat dengan pusat perbelanjaan.

Sekolah anak-anak dekat dan Anda pun menyukai tempat tersebut. Mungkinkah ini rumah idaman keluarga?

Tunggu dulu. Sebelum Anda membelinya, ketahuilah bahwa proses penjualan dan pembelian rumah biasanya melibatkan beberapa dokumen penting.

Dokumen-dokumen ini menunjukkan sah tidaknya kepemilikan properti di mata hukum. Jangan sampai Anda membeli sebuah properti yang harganya lumayan untuk terjebak dalam sengketa hukum tiada akhir.

Pastikan Anda memiliki pengetahuan yang cukup dan dokumen yang tepat sebelum melakukan transaksi.

Setiap transaksi harus memiliki Akta Jual Beli Rumah (AJB) yang ditandatangani di depan Notaris. Namun sekarang penjual maupun pembeli juga membuat Surat Perjanjian Jual Beli Rumah (SPJB) untuk memastikan penjualan dan menghindari penipuan.

1. Fungsi AJB dan SPJB

Akta Jual Beli Rumah (AJB) dan Surat Perjanjian Jual Beli Rumah (SPJB) memiliki fungsi yang sama, yaitu:

• Menjadi bukti transaksi jual beli properti dengan kesepakatan harga dan ketentuannya
• Memastikan kedua belah pihak memenuhi hak dan kewajiban masing-masing
• Menjadi bukti perkara ketika salah satu pihak gagal untuk memenuhi kewajibannya

2. Surat Perjanjian Jual Beli Rumah (SPJB)

SPJB Rumah hanya melibatkan dua pihak yaitu penjual dan pembeli. SPJB disebut juga akta non-otentik karena tidak melibatkan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Notaris namun tetap memiliki keterikatan antara kedua pihak yang bersangkutan.

Surat Perjanjian Jual Beli Rumah dibuat untuk menghindari kerugian dari salah satu pihak sebelum berlanjut ke PPAT atau Notaris.

Sebagai contoh, penjual menjual rumah ke pihak lain setelah menerima uang muka (DP) dari pembeli, atau angsuran belum dilunasi, dan atau karena sertifikat rumah tersebut masih dijaminkan ke bank.

Beberapa ketentuan yang harus diperhatikan saat membuat Surat Perjanjian Jual Beli Rumah:

• Kelengkapan data pribadi penjual dan pembeli yang benar pada SPJB
  • KTP
  • Alamat
  • Domisili
  • Nomor telepon yang bisa dihubungi
• Pihak Penjual: Pernyataan pada SPJB bahwa rumah dalam transaksi bebas sengketa hukum
• Pihak Pembeli: Pernyataan pada SPJB mengenai tanggal pembayaran cicilan disertai dengan denda atau sanksi yang berlaku jika terjadi kelalaian
• Tanda tangan minimal 2 (dua) saksi. Masing-masing pihak dianjurkan untuk memiliki satu perwakilan saksi yang menyaksikan penandatanganan SPJB

3. Akta Jual Beli Rumah (AJB)

Akta Jual Beli (AJB) adalah akte otentik yang berlaku sah secara hukum negara melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau Notaris.

Transaksi yang tertuang dalam AJB adalah pengalihan hak dari penjual atau pemilik kepada pembeli sesuai yang tercantum dalam Undang-Undang Pertanian dan Agraria.

Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) No. 08 Tahun 2012 Tentang Pendaftaran Tanah juga sudah memberikan format yang harus diikuti dalam setiap transaksi jual beli.

AJB bisa dibuat setelah kedua belah pihak yang bersangkutan membayar seluruh kewajiban perpajakan yang timbul dari transaksi jual beli tersebut.

Kemudian daftarkan properti untuk balik nama ke kantor pertanahan di daerah tersebut. Perubahan sertifikat yang dilakukan secara resmi mengalihkan hak kepemilikan dari penjual kepada pembeli.

PPAT atau Notaris kemudian akan mempersiapkan dokumen Akta Jual Beli sesuai dengan format Perkaban yang telah ditentukan untuk memastikan keabsahannya.

Dokumen ini akan memuat semua ketentuan perjanjian yang disepakati pihak penjual dan pembeli, tanggal peralihan dan cara pembayaran serta sanksi atau pinalti yang berlaku jika ada kelalaian atau gagal bayar.

Jika ada salah satu pihak yang melanggar perjanjian tersebut, maka pelanggaran tersebut dapat diproses hukum sesuai dengan aturan yang berlaku.

4. Kesimpulan

Transaksi jual beli properti atau rumah melibatkan banyak pihak.

Untuk memastikan Anda mengalami proses yang mulus untuk mendapatkan rumah impian Anda, buatlah Surat Perjanjian Jual Beli Rumah (SPJB) pada awal transaksi sebagai tanda jadi dan Akta Jual Beli Rumah (AJB) untuk finalisasi setelahnya.

Jual beli properti atau rumah merupakan transaksi keuangan yang cukup besar dan prosesnya diatur oleh undang-undang yang berlaku.